Binck Poort

29/03/2024

Binck Poort: integer samenwerken tussen ontwikkelaar en belegger

Binck Poort (werknaam Frank is een Binck) is een multifunctioneel complex met een rauw randje in de Haagse wijk Binckhorst. Het vooruitstrevende project bevat horeca, een co-working space en een flexibel woonconcept dat ruimte biedt aan zowel sociale als vrije-sectorhuurappartementen. Onderdeel van het project is het historische, door architect Frank van Klingeren ontworpen, paviljoen dat op deze locatie wordt herbouwd. René en Bart vertellen over hun eerste samenwerking en het grote belang dat beide partijen hechten aan Environment, Social & Governance (ESG).

Waarom heeft Vesteda zich aan dit project en gebied gecommitteerd?

René: “Toen we in 2016 met Stebru in gesprek raakten over dit gebied, waren we al snel overtuigd van de potentie ervan. Projecten in nieuwe, opkomende wijken passen namelijk heel goed bij ons. We investeren het beschikbaar gestelde pensioengeld van bijna 5 miljoen Nederlanders in huurwoningen. De uitdaging daarbij is om tot betaalbare, kwalitatieve woningen te komen voor middeninkomens, onze huurdersdoelgroep, maar tegelijkertijd het door ons geïnvesteerde pensioengeld op een mooie manier te laten renderen. Daarom investeren we altijd in gebieden waarvan we verwachten: hier gaat het gebeuren. De plek waar we nu zitten, gaat echt het bruisend hart van de nieuwe Binckhorst worden en een scharnierpunt voor de omgeving door de mix van OV, woningen, kantoren en horeca.”

Waarom is dit project zo interessant?

René: “Projecten met een fors aandeel kantoren zijn voor ons als woningfonds uitzonderlijk. Het zit niet in ons DNA en past in principe niet bij onze strategie. Dat we toch zijn ingestapt, is omdat beleggen in vastgoed niet alleen meer een kwestie van kopen en verhuren is. Alles wat in en rondom een gebouw gebeurt – dus ook op de begane grond en de directe omgeving – is van invloed op de woonervaring van de bewoners van een complex. Juist dankzij de mixed usegebouwen die hier komen, heb je hier straks 24/7 levendigheid. Dat is aantrekkelijk voor bezoekers én bewoners. De ligging is ook interessant: vanuit de woontorens heb je vrij zicht op de skylines van Den Haag en Rotterdam. Je hebt hier straks niet alleen dichtbij, maar ook in de verdere omtrek volop reuring om je heen. Beide aspecten geven het project extra kwaliteit en staan garant voor waardegroei.”

Bart: “Een belangrijk onderdeel van het gebouw is het vijftig jaar oude Van Klingeren Paviljoen. Een gebouw dat ooit gedemonteerd is en waarvan de gemeente Den Haag heeft gevraagd of we het ergens in een van onze projecten konden inpassen. Het Van Klingeren Paviljoen is opnieuw gemonteerd in Binck Poort en is straks het hart van het gebouw. Het paviljoen krijgt onder meer een horeca- en kantorenbestemming. Omdat de Binckhorst van oudsher veel bedrijvigheid kende, was het concept van een horecapaviljoen met woongebouwen in 2017 een beetje atypisch. Maar nu zie je dat hieromheen allerlei woongebouwen komen en dat de combinatie tussen werken en wonen eigenlijk een hele logische is.”

Hoe wordt zo’n ruim 50 jaar oud paviljoen uiteindelijk ingepast?

Bart: “De staalconstructie was opgeslagen in een loods en is naar de Binckhorst vervoerd. Voordat we de constructie konden gebruiken, moesten we het staal behandelen en een list verzinnen voor de warmte-koudebruggen. Doordat de stalen constructie van binnen naar buiten loopt in het oorspronkelijk ontwerp, krijg je namelijk te maken met warmteverlies. Dus is in onze oplossing het staal van de binnen- en buitenschil los van elkaar gehaald. Het paviljoen ziet er precies uit zoals Van Klingeren voor ogen had, maar voldoet tegelijkertijd op energetisch niveau aan de eisen van deze tijd.”

Weegt zo’n oplossing qua prijs op tegen een volledig nieuwe constructie?

René: “Wat ons betreft zeker. Dat heeft onder meer te maken met de beleving en identiteit die het paviljoen aan de plek toevoegt. Het verhaal van dit historische gebouw voegt waarde toe. Dit aspect raakt ook aan onze ESG-doelstellingen. En vergeet niet dat het hergebruik van bestaande materialen flink wat CO2-uitstoot scheelt. Bart voegt toe: “Het heeft te maken met het koesteren van iets dat vroeger waarde had en dat nu weer een nieuwe toekomst krijgt. Dat is niet in euro’s uit te drukken, maar draagt wel degelijk bij aan de kwaliteit van dit complex.”

Hoe belangrijk zijn dit soort ESG-doelstellingen voor jullie?

René: “Het opnemen van zo’n paviljoen als dat van Van Klingeren in een project zien wij als onderdeel van de totale ESG-verantwoordelijkheid die wij als belegger met pensioenvermogen hebben en waar ook Stebru als ontwikkelaar voor staat en zich sterk voor maakt. De rekenkant van projecten is en blijft natuurlijk belangrijk, maar maatschappelijk rendement en duurzaamheid wegen daarnaast steeds zwaarder mee voor beleggers. In de basis gaat ESG over verantwoordelijkheid nemen en integriteit. Integer omgaan met de omgeving, met de bronnen waar je beschikking over hebt en met de financiën die je ter beschikking hebt gekregen.”

“Om gebouwen in balans met het ecosysteem te realiseren en exploiteren, kijken we niet alleen naar ‘technische’ zaken zoals CO2-uitstoot, klimaatbestendigheid, materiaal- en watergebruik, maar ook naar health & well being”, vervolgt René. “Belangrijke factoren voor dat laatste zijn identiteit meegeven aan een plek en het stimuleren van goed en prettig samenleven door uiteenlopende inkomensgroepen in één gebouw. Dat realiseren we door naast een mix van wonen verschillende functies in het gebouw te creëren die geënt zijn op verbinding. De aanwezige horeca, het officeconcept of de voor iedereen toegankelijke binnentuin op het dak van de garage: het zijn allemaal functies die verschillende mensen op andere tijdstippen aantrekken en tot interactie leiden.”

Gaat dat altijd goed?

Bart: “Door het samenbrengen van diverse functies onder één dak kan hinder ontstaan. Dit is volgens architect Van Klingeren niet negatief, maar biedt juist een mogelijkheid om menselijke contacten te stimuleren. Uit ervaring weten we dat dit écht zo werkt. Frictie dwingt namelijk juist tot gesprek en overleg, essentiële voorwaarden om tot een leefbare samenleving te komen. In de huidige samenleving ligt eenzaamheid op de loer. Daarom is het belangrijk dat je een basis neerzet waar mensen met elkaar in gesprek kunnen komen in plaats van monofunctionele gebieden te ontwikkelen. Maar het zit ook in eigenaarschap voelen. Als je een project hebt met een ‘hart’ hechten mensen zich sneller. Heel belangrijk, want daardoor ontstaat eerder een community-gevoel. Het Van Klingeren Paviljoen met al zijn geschiedenis is zo’n hart. Dat draagt dit soort projecten. Want nogmaals: als ik de werkvoorbereider de staalconstructie laat zien, zegt hij: ‘dit zijn standaard stalen profielen’. Als je die nieuw aanschaft, hoef je ze niet te vervoeren en schoon te maken. Maar juist aan die elementen herken je dat het echt een oud gebouw is. Het helpt om identiteit aan een plek te geven. Zeker in een totaal nieuwe stadswijk is dat heel belangrijk.”

Hoe maak je het realiseren van je ESG-doelen meetbaar?

Bart: “Als Stebru zijn wij druk bezig met het verder ontwikkelen van onze ESG-doelstellingen en hoe we die nog beter kunnen afstemmen op de doelen van onze partners. Want als ontwikkelaar ben je geneigd een project terug te vertalen naar financieel rendement. Maar een heel belangrijke vraag is waarom een partij als Vesteda een project dat verder gaat in ESG-maatregelen eerder aankoopt dan een project dat weliswaar Paris-proof is, maar beduidend minder extra’s biedt. Als wij weten hoe onze klanten waarde toekennen aan bepaalde eigenschappen van het project kunnen we daar in onze ontwikkeling al heel vroeg op sturen. Daarom organiseren wij bij Stebru partnerdagen waarbij we die vraag stellen aan onze partners.”

René: “Om naast het financiële rendement ook het ESG-rendement te kunnen objectiveren en presenteren in onze investeringsvoorstellen aan de directie, hebben we een eigen sustainability impact-tool ontwikkeld. Belangrijke onderdelen daarvan zijn klimaatmigratie en -adaptatie, biodiversiteit, materialen, grondstoffen, energie en ook health & well being van gebruikers. Dat dit project hoog scoort op deze punten, komt onder meer door de plaatsing van zonnepanelen, het ‘hergebruikte’ paviljoen, een groene gevel, de algehele betaalbaarheid van het project, maar ook doordat impactbedrijven straks een deel van de commerciële kantoorruimten kunnen gebruiken. Ook governance is een belangrijk toetsingspunt. Niet alleen voor onszelf, maar ook voor partijen zoals Stebru die voor ons dit soort projecten realiseren. Het gaat er niet alleen om dat het eindproduct een duurzame prestatie levert, maar óók dat een gebouw duurzaam tot stand komt. Het is daarom ook een compliment aan Stebru dat we in dit project hoog scoren in onze sustainability impact-berekening.”

Hoe verloopt de samenwerking tussen Stebru en Vesteda?

René: “Wij vinden het prettig samenwerken. Deels komt dat denk ik door onze vergelijkbare bedrijfscultuur: we staan beiden voor een menselijke benadering, werken samen op basis van vertrouwen en houden van korte lijnen om slagvaardig te kunnen zijn – ook al moeten we soms terug naar bestuurders. Maar het heeft ook met de omvang te maken. We werken graag samen met ontwikkelende aannemers die een bouwproductie tussen de 100 en 250 miljoen euro hebben. Bij projecten van die grootte zie je nog heel duidelijk de verbinding tussen directiekamer en bouwkeet. Ook omdat je in dit soort projecten tegen problemen aanloopt die soms zo impactvol zijn, dat het over directiebesluiten gaat.”

En specifiek voor dit project?

René: “Nadat Binck Poort in 2017 was gestart, hebben we flink wat last gehad van stijgende prijzen en is het omgevingsplan enkele keren aangepast. Ook al was dat in de politieke context goed te begrijpen, het betekende wel dat we met Stebru een nieuwe weg moesten vinden. Cruciaal is dan dat je elkaar vasthoudt, transparant communiceert, elkaars belangen in het oog houdt en samen bekijkt wat mogelijk is. Dat gaat heel goed met Stebru. Natuurlijk heeft het in het proces wel eens geschuurd, maar zonder wrijving geen glans. En dat is zichtbaar in het resultaat.”

Bart: “We zeggen altijd dat een project voor ons pas is geslaagd als we een volgend project met elkaar kunnen doen. Door de samenwerking aan te gaan leer je elkaar en elkaars eisen kennen. Als je vervolgens elke keer weer stapjes met elkaar kunt zetten, maak je projecten weer beter. Je gaat steeds efficiënter werken en laat meer kwaliteit terugkomen in de projecten. Zo creëer je eigenlijk samen een soort vliegwiel. Dit optimaliseren van de samenwerking geldt naar voren toe voor onze opdrachtgevers, maar ook naar achteren naar onze onderaannemers.”

Kan het in de toekomst nog beter?

René: “Stebru heeft het juiste dna, maar onze gesprekken gaan nog iets te vaak over euro’s en techniek. Het zou fijn zijn als we samen nog meer mogelijkheden op het gebied van duurzaamheid gaan benutten. Houtbouw biedt bijvoorbeeld geweldige kansen om de CO2footprint van onze projecten te verkleinen. Gelukkig zijn we beiden vooruitstrevend ten aanzien van standaarden en doelstellingen op het gebied van ESG en hebben we altijd oog voor de omgeving van onze gebouwen. Het definiëren van de juiste indicatoren voor duurzaamheid is natuurlijk ook een voortdurend leerproces. Daarmee is Binck Poort wat mij betreft een fraaie opstap voor toekomstige projecten.”

Bart: “We werken naar mijn idee al goed samen, maar het kan altijd beter. Het gaat er uiteindelijk om hoe je als ontwikkelaar de gezamenlijke ambities kunt faciliteren en weet vast te houden in het project. Hoe goed bepaalde ESG-toepassingen in de praktijk uiteindelijk werken is ook iets waar we oog voor moeten hebben. Juist die verbinding stimuleren in de beheerfase is een hele interessante. Want hoe zorg je voor verbondenheid en eigenaarschap als een project net is opgeleverd en je je buurman nog niet kent? Daar moeten we als ontwikkelaar over nadenken.” René: “Daar sluit ik me bij aan. Daar zullen we ook met vallen en opstaan weer wijzer in worden.”